已售房源如何与备案房源区别？怎么查询真伪？

在房地产市场交易中，已售房源与备案房源是两个容易混淆但性质完全不同的概念。备案房源指的是已在房管部门进行销售合同网上备案但尚未完成不动产登记的房屋，其交易仍处于监管状态；而已售房源则是指已完成不动产登记、产权正式转移至买家名下的房屋，标志着交易流程的彻底完结。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房买卖合同签订后30日内需完成网上备案，而产权转移登记需在交易双方履行完所有义务后方可办理。

两者核心差异对比表

二、已售房源与备案房源的识别特征

在实际房产交易中，可通过以下特征准确识别两类房源：

• 备案房源识别要点：房源信息标注”已备案”或”合同备案”，查询时显示备案编号，状态为”已预定”或”已签约”，但不动产登记证书尚未办理
• 已售房源识别要点：房源信息明确标注”已售”或”成交”，查询显示不动产单元号，不动产登记证书已完成办理，产权归属清晰

三、官方渠道查询方法与步骤

为确保房源信息真实可靠，建议通过以下官方渠道查询：

3.1 房管局官方网站查询

访问当地住房和城乡建设局（房管局）官网，进入”商品房网上备案查询”或”不动产登记查询”系统，输入项目名称、栋号、房号等信息即可查询。如深圳市可通过”深圳市房地产信息平台”查询，北京市则使用”北京市房屋权属查询系统”。

3.2 政务服务APP查询

下载当地政务服务平台APP（如”随申办”、”浙里办”、”粤省事”等），在不动产服务栏目中通过人脸识别验证后查询房源状态。

3.3 不动产登记中心现场查询

携带个人身份证件至房产所在地的不动产登记中心服务大厅，通过自助查询机或窗口人工服务获取权威房源信息。

四、验证房源真伪的关键要点

为避免购房风险，验证房源真伪时应重点关注以下环节：

• 核对备案合同编号：每一份正规商品房买卖合同都有唯一的备案编号，可通过房管局系统验证真伪
• 确认不动产单元号：已售房源应有独立的不动产单元号，相当于房产的”身份证号”
• 查验产权登记状态：通过不动产登记系统查询当前产权人信息，确认与卖家身份一致
• 比对房源基础信息：包括房屋坐落、面积、户型等信息是否与实际情况一致

五、常见虚假房源套路解析

市场上常见的虚假房源表现形式包括：

虚构已售房源：将实际未售出的房源标记为”已售”，制造热销假象，诱导消费者尽快决策；隐瞒备案信息：未告知房源已被他人备案，导致”一房二卖”风险；伪造备案状态：使用虚假备案号或伪造备案文件，冒充正规房源。

六、保障交易安全的实用建议

为确保房产交易安全，建议采取以下措施：

• 多重渠道验证：不依赖单一信息来源，结合官网查询、现场核实等多种方式确认房源状态
• 及时办理登记：完成合同备案后，应按约定时间及时办理不动产转移登记，确保产权及时过户
• 保留查询记录：保存所有官方查询结果截图或记录，作为交易凭证
• 警惕异常低价：对于价格明显低于市场价的房源，应提高警惕，加强真实性核查

七、遇到问题房源的应对策略

当发现房源信息不实或存在争议时，应采取以下应对措施：

立即停止交易并保留所有证据，包括聊天记录、宣传资料、付款凭证等；向当地房管部门投诉举报，提供详细线索；可向消费者协会或市场监管部门反映情况；如涉及金额较大或构成欺诈，应及时向公安机关报案，并通过法律途径维护自身权益。